刊物论著

建设工程价款优先受偿权是为保障承包人对工程项目投入的建筑材料、劳动价值等客观添附而设定的法定权利，民法典及最高院相关司法解释对承包人享有及行使该优先权作出了明确规定。但对于承包人取得胜诉判决后如何在强制执行程序中具体实现此权利，由于缺乏具备可操作性的法律规定，各地法院在司法实务中做法不一。我们结合案件代理实践经验，在本文中就建设工程价款优先受偿权在执行程序中的三类常见问题进行探讨，以期对办案工作有所裨益。

该问题在法院审理环节争议较小，通说认为承包人建设工程价款优先受偿权效力仅及于地上建筑，不包括占用范围内的土地使用权。例如最高院在《民事审判实务问答》一书中就认为：“建设工程优先受偿权是法定优先权，原因在于，承包方在整个建设的过程当中，承包人的建筑材料和劳动力已经被物化在建设工程当中，它的所有投入已经转化为建设工程，与建设工程不可分离。因此，根据添附制度的原理，承包人对建设工程的价款享有优先受偿的权利。建设用地是建设工程的一个载体，但是承包人对在建用地本身没有任何的投入，或者说承包人的建筑材料与劳动力并没有被物化在建设用地上。从这个角度来讲，建设用地使用权不应该作为建设工程优先受偿权的客体。”^[1]但在法院强制执行过程中，根据“房地一体”原则，土地及地上建筑通常作为一个整体进行评估、拍卖，承包人价款优先权与他人抵押权、首封债权的效力顺位时常发生冲突。

部分法院认为工程价款优先权可及于土地使用权，如上海二中院在（2019）沪02执异5号案中认为：“在建工程是在建设用地使用权上所建造，不能脱离建设用地而独立存在。基于房地一体的原则，二者不能区分彼此的价值，且在拍卖时亦很难区分彼此的价值，故在建工程价款优先受偿权的范围包括在建工程和其所占用土地的使用权。”^[2]四川高院在（2017）川民终1207号案中也持有类似观点：“本案中，建设工程价值与土地价值已经高度混同，并相互影响，二者已经难以区分彼此价值。虽然一审法院对案涉建设工程和土地价值作了评估，但该评估结论尚不足以作为区分各自价值的客观标准，故在案涉建设工程与土地价值已经混为一体，难以区分情况下，一审法院从优先保护承包方建设工程价款包括所涉民工工资权益实现的立法本意出发，认定案涉建设工程价款优先受偿权的客体范围及于房地整体拍卖价款，并未违反法律、司法解释相关规定，且有利于最大限度保护劳务工人的生存权益和社会稳定。”

基于该观点，在强制执行程序中，法院时常对地上工程及土地使用权评估时不作区分，在涉案房产拍卖后，直接将全部拍卖款优先分配给承包人。

《最高人民法院第四巡回法庭疑难案件裁判要点与观点》一书对此持否定意见：“关于建设工程价款优先受偿权的客体，依据<合同法>第286条的字面规定，针对的是‘建设工程’本身，不包括建筑物所占用的土地价值部分，即其仅对建筑物价值部分享有优先受偿的效力，就建筑物所占用的建设用地使用权价值部分不发生优先清偿的效力。从建设工程价款优先受偿权的法理基础分析，承包人以提供劳务、投入材料等方式创造或增加了建筑物的价值，这是赋予其优先受偿权的法理基础。但土地使用权的价值不是承包人的施工行为所创造，故建设用地使用权不应成为建设工程价款优先受偿权的标的物。尽管根据‘房地一体处分’原则，实践中要将建筑物和建设用地使用权一并进行处分，但在处理变卖价款时还要区分建筑物的价值和建设用地使用权的价值，建设工程价款优先受偿权仅对建筑物的价值部分有优先受偿的效力。”^[3]另外，广东、浙江、四川、河北等高院曾出台持有相同观点的地方司法文件。

值得注意的是，最高院在面对建设工程优先受偿权人与土地抵押权人享有的不同优先权益可能存在冲突时，提供了分别保护、分别受偿的处理办法，进一步明确了建设工程价款优先受偿权不及于土地使用权的裁判规则。例如在（2019）最高法执监470号案中，最高院认为，“房地一体”原则应当仅适用于财产处置环节、而非财产分配环节，即虽然在执行环节中系一并处分地上工程与土地，但从立法意图出发，建设工程价款优先受偿权的主要目的是优先保护建设工程劳动者的工资及其他劳动报酬、维护劳动者的合法权益，而劳动者投入到建设工程中的价值及材料成本并未转化到该工程占用范围内的土地使用权中，故在对涉案房地产进行整体拍卖后，拍卖款应当由建设工程款优先受偿权人以及土地使用权抵押权人分别优先受偿。^[4]

通过前述分析，虽然建设工程价款优先受偿权在审判、执行程序中的效力是否及于土地使用权存在实践争议，但从其立法目的及价值看，其法定性根源于建设工程承揽人在建设用地上添附的价值，主要用于保障优先实现因工程垫资、建筑工人劳动价值、建筑材料价值等添附在建设用地之上部分的价值，而承包人对于建设用地使用权部分并无增值贡献，因此承包人对基于“房地一体”原则处置后的拍卖款项并非当然能够主张整体优先受偿。

实践中时常发生其他债权人对承包人所建部分工程查封、拍卖的情形，承包人对该部分工程虽享有价款优先受偿权，但是能够全额受偿还是仅能按照特定比例受偿，实践中存在很大争议：

广东高院在（2013）粤高法民一终字第104号案中认为：“最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条规定的是承包人享有优先受偿权的工程款范围，并非针对建设工程价款优先受偿权所指向的建设工程拍卖执行款范围所作的规定。根据我国《合同法》第286条的规定，建设工程价款就工程拍卖的价款可优先受偿。该规定并未限定建设工程拍卖的价款范围，也就是说，只要是建设工程拍卖所得的价款，承包人的工程价款即可优先受偿。”^[5]江苏淮安法院在（2019）苏0891执异56号案中也持有相同意见：“本院（2019）苏0891民初1486号民事判决确认申请执行人国涟公司对被执行人富城公司开发的幸福美地小区1-5#楼及地下室、6-13#楼及防空地下室包括土建、水电安装及装饰装修已完工程的折价或拍卖价款在70364229.42范围内享有工程款优先受偿权，而上海市松江区人民法院拍卖的60套房屋均系上述判决确认的申请执行人国涟公司享有工程款优先受偿权范围内的房屋，故本院在执行过程中裁定扣留并提取上海市松江区人民法院拍卖被执行人富城公司的房屋拍卖款，符合法律规定，并无不当。”^[6]

基于前述裁判观点，只要执行标的落入承包人的施工范围，则承包人有权就该部分执行不动产的拍卖或折价价款全部优先受偿。

广西高院在（2023）桂民终41号案中认为：“涉案执行财产清偿方案对拍卖登记在永某公司名下位于贵港市覃塘区**镇郁江边仓储物流*地块及其地上建（构）筑物的所得款项，在分配中先行扣除相关诉讼费用以及土地使用权价款后，按照建设工程价款优先受偿权优于抵押权的原则进行分配，其分配原则符合有关法律、司法解释的规定。”^[7]广东惠州中院在(2020)粤13民终3946号案中也持有相同裁判观点：“上诉人龙元公司等建设工程承包人对涉案住宅房产、商铺、架空层中庭停车场中包含的土地使用权价值部分并无优先受偿的权利。根据‘房地一体’原则，在实现工程款优先受偿权时，对建设工程及相应建设用地使用权应一并处置，但必须区分建设工程价值与建设用地使用权价值，在建设工程价值范围内优先清偿工程款。执行法院分配方案将涉案住宅房产、商铺、架空层中庭停车场中包含的土地使用权价值部分一并分配给龙元公司等建设工程承包人优先受偿，于法无据。”^[8]

浙江高院在《浙江省高级人民法院执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答》（浙高法执〔2012〕2号）第五条中规定：“建设工程承包人承建的部分工程因发包人的其他债务被人民法院执行的，承包人只能根据被执行的工程占其承建的全部工程的比例，对相应的工程价款主张优先受偿”，但并未明确应当按照何种标准如造价、面积等计算占比。笔者认为该观点的底层逻辑为承包人享有的建设工程价款优先受偿权系平均分布于其承建的全部建筑物，若在另案强制执行程序中仅处分了部分建筑物，则需综合考虑该部分工程与整体工程的比例等诸多因素，目的在于兼顾全体债权人受偿的公平性。

例如辽宁抚顺中院在（2019）辽04民初78号中认为：“中建六局、正安公司二者的优先受偿权性质、范围、顺位相同，即均分布在22#-33#楼上（133142.15㎡），且不能区分具体房产和受偿顺位。综合上述情形，中建六局、正安公司在执行机构执行的财产中能够实现的优先受偿权金额只能按拍卖的有优先受偿权的房产范围（26#-33#楼）的面积（78689.45㎡）占其全部优先受偿权房产范围（22#-33#楼）的面积（133142.15㎡）之比例，乘以其生效判决确定的全部优先受偿权金额，计算所得金额确认。上述金额确定方式，既保证了法定优先受偿权的实现，又兼顾了其他债权人的利益。”^[9]。浙江金华中院在（2021）浙07执异39号案中也认为：“本院就D8-2-102、DXXXX两处房产的拍卖款788344元作出《财产分配方案》，扣除相关费用后，以被拍卖的两处房产面积占三建公司承建的全部施工面积一半工程量的比例，确定两处房产拍卖款中三建公司优先受偿款的数额为60406.51元，并无不当。”^[10]

例如浙江宁波中院在（2015）浙甬执复字第5号案提出：“该院执行的144套房屋建筑部分价值4627.6万元中，浙江高弘建设有限公司享有优先受偿权的为其工程量与整体工程总工程量比例部分，即1300万元与37494.3万元之比，为3.47%，故浙江高弘建设有限公司享有优先受偿权的为160.6万元，其余659.4万元案款不享有优先受偿权。”^[11]

可见，在承包人承建的部分工程被另案执行情形下，对于如何界定建设工程价款优先受偿权的行使范围，司法实践尚未形成统一裁判规则，亟待后续出台相关司法解释、指导性案例等予以进一步明确。

根据司法解释规定，若地上建筑物在执行阶段无法通过拍卖、变卖程序变现，建设工程价款优先受偿权人有权优先以流拍价接受相应不动产以抵偿债务^[12]。但对于能否不区分地上建筑与土地价值、径行在优先权金额范围内全额抵债这一问题，现行法规暂无明文规定。

该观点表现为，以建设工程价款优先受偿权的优先顺位高于抵押权（含其他债权）为由，在流拍抵债环节中对土地、地上建筑物进行概括处理，一并抵偿给享有建设工程价款优先受偿权的债权人。例如贵州高院在审理（2016）黔执复25号案中，复议申请人丰源银行、美益公司主张：“申请人对执行的房产中的土地享有抵押优先权，法院认为工程款优先及于土地受偿，并用于抵债不合法。施工方的优先权只能对建筑物优先受偿，无权主张土地价值的优先权；工程款优先受偿权仅指优先受偿，未规定优先处置及分配。丰源银行和美益公司均享有处置优先权，申请人未同意，法院不能以以物抵债的形式擅自分配房屋。”，但贵州高院认为：“丰源银行、美益公司提出土地使用权抵押权优先受偿的复议理由。另一债权人铜仁一建司系被执行标的‘碧水龙庭’二期项目建筑工程的施工方，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条‘人民法院在审理房地产纠纷案件中，应当依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权’的规定，优先于丰源银行、美益公司的土地使用权抵押优先受偿。丰源银行、美益公司的该复议理由，于法无据，本院不予支持。”^[13]贵州黔东南苗族中院在（2022）黔26执异8号案中也进行了相同处理：“经查，本案的执行依据贵州省高级人民法院（2018）黔民初132号《民事调解书》确认异议人中国建筑第四工程局有限公司在工程价款5600万元范围内享有建设工程价款优先受偿权，本院执行中拍卖被执行人贵州黔筑铠鸿置业有限公司所有的商业房地产流拍后以流拍价5102.292万元以物抵债给异议人，该流拍价属于建设工程拍卖价款。本院《优先受偿数额告知书》将案涉相关建设工程拍卖的流拍价款5102.292万元优先在异议人享有的5600万元建设工程价款优先受偿权范围内进行抵扣，告知尚欠优先债权金额为4977080.00元（5600万元-5102.292万元），该计算方法符合法律规定，并无不当。”^[14]

该观点认为，建设工程价款优先受偿权人只能在补交抵债房产占用范围内的土地价值后方可接受抵债，例如江西高院在（2024）赣执复89号案中认为：“本案中，某某公司对案涉106套房产建设工程价款享有工程款优先受偿权，新余某某银行对该106套房产占用范围内的建设用地使用权价款享有抵押优先受偿权，二者优先受偿的范围及顺位并不相同，但是九江中院在本案拍卖之前并未依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十一条的规定，在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式通知已知的担保物权人新余某某银行参加竞买或申请以物抵债，该房地产业未经分开评估即在一并拍卖流拍之后作出以物抵债裁定，将案涉106套房产及其占用范围内的建设用地使用权一并抵偿给仅对地上建筑物即案涉106套房拍卖所得价款享有工程款优先权的某某公司，既无法确定某某公司应予补交给新余某某银行优先受偿的案涉房产占用范围内建设用地使用权价款差额，也没有责令某某公司在指定期间补交相应的差额，严重侵害了案涉房产占用范围内建设用地抵押权人新余某某银行优先承受以物抵债或优先取得该建设用地相应价款差额清偿其债权的权利，本案原审异议裁定撤销九江中院（2023）赣04执194号之一执行裁定，虽然没有引用法律规定，但具有事实和法律依据。”^[15]。

综上分析，对于承包人而言，确认建设工程价款优先受偿权可能只是“万里长征第一步”，难点还在于如何在法院强制执行程序中顺利实现该优先权益。对于土地使用权抵押权人、首封债权人而言，如何与承包人优先权形成有效对抗，在执行和解、执行分配方案异议等程序中谋取最大利益，也考验着代理律师的诉讼智慧和实战经验。