《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称“《民法典担保制度解释》”）第十六条第二款，对“借新还旧”情形下的担保顺位与担保人责任作出了明确规定：“主合同当事人协议以新贷偿还旧贷，旧贷的物的担保人在登记尚未注销的情形下同意继续为新贷提供担保，在订立新的贷款合同前又以该担保财产为其他债权人设立担保物权，其他债权人主张其担保物权顺位优先于新贷债权人的，人民法院不予支持。” 本文将结合该条文的历史沿革、典型案例和实务经验，对该条款的背景与实务要点进行解析，并提出操作建议。
由上述历史沿革可见，借新还旧担保规则的变迁是一个规则细化及完善的过程。最初，《中国人民银行关于借款合同有关法律问题的复函》认为：旧贷担保人的担保责任如需延续至新贷，须经其认可。该规定相对较粗疏，对于新贷担保人变化的情形未进行细化。《中国人民银行关于借新还旧贷款中保证人责任问题的复函》初步对新贷担保人应知悉借新还旧事实予以了明确。《担保法解释》第三十九条对于新贷担保人承担担保责任的规则以司法解释的形式进行了确认，为新贷担保人提供了特别的关照，但未对旧贷担保人的责任作出明确规定，且新贷担保人的范围限缩在了保证人。
《九民纪要》在《担保法解释》的基础上对于旧贷担保人的担保责任进行了厘清，消解了实务中关于旧贷担保人责任的争议，同时在借新还旧的法律性质上表明了倾向态度。最终，《民法典担保制度解释》第十六条系统地整合了前述规则，完善了借新还旧的担保责任，并就贷款人对于担保物权的顺位利益予以了一定保护。
（一）借新还旧情形下贷款人对于担保物是否仍享有优先受偿权利
根据《民法典担保制度解释》第十六条第二款的规定可知，如果满足以下条件，贷款人可在新贷中继续享有对原抵押物的优先受偿权：（1）新贷与旧贷的担保人相同；（2）新贷与旧贷的担保物相同；（3）担保人同意继续为新贷提供担保；（4）旧贷的担保登记尚未涂销的。关于该条款适用可参考的案例如下：
（二）适用《民法典担保制度解释》第十六条第二款，对担保人设立其他担保物权的时间节点有无限制？
如前所述，《民法典担保制度解释》第十六条第二款对借新还旧情形下贷款人作为抵押权人的顺位利益进行了一定保护，但从条文表述上来看，其适用条件包含了一项时间要求，即“旧贷的物的担保人在登记尚未注销的情形下同意继续为新贷提供担保，在订立新的借款合同前又以该担保财产为其他债权人设立担保物权”。
问题在于，该条款是否仅适用于担保人在“同意继续为新贷提供担保”之后、订立新的借款合同之前设立的其他担保物权？抑或是在“同意继续为新贷提供担保”之前已经存在的其他担保物权，同样可以纳入该条款的保护范围？
笔者认为，不宜拘泥于条文的字面含义作狭义理解。原因在于以下三点：
一是若作狭义理解，易被规避。如果适用十六条第二款的情形仅限于担保人 “同意继续为新贷提供担保”之后的设立担保，担保人和借款人完全可以在达成“继续担保”的合意时立即重新办理抵押登记，再在该登记完成后设立新的担保物权。这样一来，新贷的抵押登记在时间上仍然早于后续设立的担保物权，双方并无必要再去适用十六条第二款。
二是最高院司法解释的立法目的在于明确顺位保护，若仅从条款字面意思限定时间节点，则无法体现最高院在《九民纪要》基础上进一步出台该款规定的必要性与制度价值。
三是“同意继续为新贷提供担保”的事实难以精确界定。在司法实践中，当事人之间达成此类合意的具体时间可能缺乏直接证据证明，若将其作为严格的时间分界点，反而可能导致规则在适用上的不确定性与争议性。
因此，对于《民法典担保制度解释》第十六条第二款，笔者倾向于作目的性和体系性的扩张解释：即使在“同意继续为新贷提供担保”之前已经存在的其他顺位抵押权，只要满足该款其他适用要件，新贷的担保权人仍可据此条款对抗其后设立的相应抵押权，从而确保原担保权人的顺位利益得到充分保护。
对于“借新还旧”情形下是否需要重新办理抵押登记？实践中存在不同看法，一种观点认为既然旧贷抵押权仍处于登记状态且未注销，则无须重新办理登记；另一种观点则主张，为稳妥起见，应通过变更登记或补充登记等方式加以明确，避免将来产生争议。
然而，从实践操作层面看，变更登记或重新登记往往存在现实障碍，甚至可能引发顺位风险：
第一，存在操作不可行性。当贷款需要“借新还旧”时，借款人通常存在较大资金周转压力，该担保物上通常已经被其他债权人进行了司法查封。而在查封状态下，不动产登记部门通常无法办理相关担保物的变更或重新登记手续。
第二，存在顺位被动下调风险。据向南京市相关不动产登记部门工作人员咨询了解，在办理抵押物变更登记时，系统会注销原有他项权证号，生成新的他项权证号，同时将抵押权登记时间更新为变更操作的当日。原他项权证的注销信息仅会在登记机关内部系统留痕，并不会对外公示。这意味着，虽然旧贷债权人只是进行了形式上的变更登记，但可能导致其在不动产登记系统中的登记时间更新，进而使其抵押权顺位变更，即存在顺位变动的风险。
因此，鉴于上述风险，在开展“借新还旧”业务时，建议债权人（抵押权人）向当地不动产登记部门核实有关变更或重新登记的具体流程，以及对抵押权顺位的影响。若确认变更或重新登记会导致原登记注销的，应避免变更或重新登记的操作。如果当地不动产登记部门对此导致的后果或登记效果不确定的，原则上应当避免办理新的不动产登记，优先保留原登记状态。因为依照《民法典担保制度解释》第16条第2款规定的精神，只要旧贷设立的担保物权未办理注销，在符合相应条件时，其他债权人主张其担保物权顺位优先的，无法得到人民法院支持。
在“借新还旧”业务中，金融机构既要实现贷款平稳过渡，又要确保抵押权顺位不受影响。为此，建议相关债权人重点关注以下操作要点：
（一）确保原有抵押登记不被注销
若金融机构拟开展“借新还旧”业务，维持抵押物的持续担保状态并保持原有抵押权的优先顺位至关重要。司法实践中已有案例表明，若抵押权人在新贷设立前注销旧贷抵押登记，即便抵押物相同，也可能丧失在新债中的优先顺位。因此，金融机构应确保原贷款项下的抵押登记不被注销，避免因注销登记导致担保物权优先顺位丧失的风险。
（二）事先与当地不动产登记部门核实登记与顺位问题
如前所述，金融机构应在操作前与当地不动产登记部门充分沟通，确认变更或补充登记是否会影响顺位，如果办理相关登记会重新生成新的他项权证号，并将登记时间更新至变更当日的，顺位可能发生变化。此种情形下，应慎重办理相关登记，优先保持原抵押登记不被注销即可。
（三）完善新贷担保人知情与同意的书面证据
金融机构应在新贷发放前，应确保抵押人在签署新贷担保合同时充分了解“借新还旧”的安排，并建议在新贷相关合同中明确约定以下内容：
1. 贷款用途与抵押物延续。借款人在新贷借款合同中除需明确借款用途为“借新还旧”外，还需明确在原抵押登记未注销的情况下，同意以同一抵押物继续为新贷债务提供担保，并列明抵押物相关信息（如登记编号、财产描述等），确保新债旧债抵押物的统一性，以避免抵押权因旧贷清偿而消灭的风险；
2. 知悉与同意声明。抵押人需在新贷担保合同中明确“已知悉主合同项下贷款用途为借新还旧”，同意以同一抵押物继续为新贷债务提供抵押担保，并落实新贷担保范围、担保期限及其他关键条款，以减少可能的争议；
3. 审查担保人担保决议。若新贷担保人为企业法人，应重点关注其担保决议中是否有关于同意“借新还旧”等事宜的内容，若没有，则应要求担保人对相关内容重新出具担保决议，以规避越权担保风险。
“借新还旧”作为金融机构在贷款管理中的常见操作方式，虽然能够有效缓解借款人资金压力、降低不良贷款率，但其背后的担保顺位与权利保护问题不容忽视。《民法典担保制度解释》第十六条第二款为抵押权人提供了顺位保护的制度基础，但要真正实现这一制度优势，金融机构必须在合同设计、登记操作、证据留存等环节精细化管理，提前防范风险，才能确保自身债权安全和优先受偿权益的稳定。
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